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#TBT:银行取消抵押品赎回权时


2016年6月23日

发表于 博客文章


这篇文章是一个不定期系列的一部分,该系列突出了过去的项目融资文章或新闻。从几个月,几年或数十年的进一步经验的角度回顾这些项目通常是很有趣的,而且很发人深省。 

在本期中,我们将转到一篇文章,该文章于2003年6月首次发表在Project Finance Newswire上。

当银行取消抵押品赎回权

随着越来越多的借款人从全面履约过渡到违约,再从违约过渡到支付违约,贷方正在审查担保方案,并计划是否以及如何行使其补救措施。一些借款人将对银行对某项目的赎回权提出异议;其他人会愿意交出钥匙。但是,在所有情况下,贷方都需要确保其遵守适用的法律和合同,以免因其行为而对借款人,次级贷方和其他方承担责任。

NewsWire上的前几篇文章讨论了购买不良项目的破产,税收和其他影响。当贷方取消其借款人的权益时,许多相同的问题也适用。但是,本文的重点是《统一商法典》(简称“ UCC”)下的法律要求,即贷方必须成功对借款人取消抵押品赎回权。本文基于某高级有抵押贷款人最近对位于美国的发电设施投资组合的止赎。

有什么?

准备取消抵押品赎回权的第一步是对可用抵押品进行分类,并确定抵押品的哪些部分需要拥有或控制。与电厂有关的妥善记录的贷款通常包括以下抵押品:

1.由受托人控制的一系列瀑布帐户,目的是使贷方受益。

2.借款人及其子公司股权的质押。

3.借款人及其子公司的资产抵押(包括与电厂有关的实物资产和合同)。

4.抵押与发电厂有关的不动产权益。

5.合同交易对手的同意书,详细说明了贷方承担借款人及其子公司的合同义务的权利。

一旦贷方对可用抵押品进行分类,接下来的分析就是一般对权益还是对资产进行处理。

通常最好选择股权抵押赎回权,因为在一个相对简单快捷的交易中,贷方可以控制整个项目。但是,权益也伴随着被取消抵押品赎回权的实体的所有负债的敞口,包括可能的税收,环境,养老金和诉讼敞口以及所有现有的合同义务。审慎考虑放弃股权的审慎贷方在成为陷入困境的实体的所有者之前,应尽可能多地了解其借款人的当前运作情况。

贷方通常从项目所有权结构中一个以上级别的股权质押中受益。需要仔细考虑贷方将取消抵押的实体,以使该项目尽可能与母公司的税款或养老金负债,破产程序,未决或受到威胁的诉讼以及不良的合同承诺保持隔离。还必须注意保留税收优惠和监管豁免。

对权益进行提前赎回的另一种选择是对单个资产进行选择性赎回。

在这种方法下,贷方确定所有必要的有形,合同和无形资产,以确保该融资工具的继续运行(或将完整的融资工具出售给第三方投资者)。这是一项艰巨的任务,只有当借款人面临重大麻烦,而在丧失抵押品赎回权之后,如果花费大量时间和金钱无法解决这些麻烦,贷款人就应考虑这一点。

本文的其余部分假定贷方已进行了描述的分析,并确定要对借款人的权益进行抵押。

奠定基础

在放贷人可以开始对股票进行止赎之前,它必须首先确定还有谁可能也对股票感兴趣。通常,这是通过检查与借款人和项目有关的权益和债务文件(包括次级债务文件和担保),并通过UCC和不动产搜索来查找他人针对借款人的资产而提出的留置权来实现的。这项研究的结果决定了必须通知谁贷款人的取消抵押品赎回权的计划,以及通知的接受者必须对贷款人的计划提出异议的权利。如果放款人未将其取消抵押品赎回权的建议通知另一位留置权人,则放贷人将对与丧失抵押品赎回权有关的任何损失承担责任。

接下来,贷方必须决定取消抵押品赎回权是否将满足借款人对贷方的全部或部分债务义务。同样,此分析的结果将指导贷方未来的权利和行动。

此外,对于贷方来说也很重要的一点是既要通知借款人违约的情况,又要在贷款文件允许的情况下加快全部担保债务的金额。通知借款人通常可使放款人开始行使担保文件下的权利,包括将现金存入瀑布式帐户并行使各种抵押权的权利,以对借款人的股权进行表决。贷款的加速使借款人或第三方更难通过仅支付未付款项,延迟贷方取消抵押品的能力以及最大程度地从抵押品中收回来解决未偿还的违约事件。

全部或部分满意?

根据UCC,有担保放款人可以选择取消抵押品的方式:他们可以完全满足其担保义务的方式抵押,或者可以部分满足义务的方式抵押,并继续追究借款人的未偿债务。起草UCC是为了鼓励前一种选择,主要是为了保护比通常参与电力项目融资的借款人还老练的借款人。 (UCC同样适用于300美元的沙发贷款和3亿美元的发电厂贷款。)提供完全满意的抵押品的贷款人无需征得借款人对取消抵押品赎回权的同意。取而代之的是,取消抵押品赎回权自动发生在通知借款人后20天,并且如果贷方没有收到借款人对拟议的赎回权的书面异议。借款人也可以同意取消抵押品赎回权,在这种情况下,丧失抵押品赎回权会立即发生,但是借款人更有可能让时钟用完,以保护自己免受其他担保方的索偿,并保留他们可能针对抵押品赎回权提出的任何索偿要求。因无法遵守适用法律和合同规定的义务而导致的贷方丧失抵押权。

相比之下,如果放款人提出只免除一部分借款人的债务以换取抵押品,则放款人必须获得借款人的书面同意,以取得赎回权。如果贷方未得到借款人的同意,则贷方必须提出修改要约以取消抵押品的赎回权,但这次必须完全履行义务,或者着手出售抵押品。

无论提议取消抵押品赎回权是为了消除借款人的全部或部分债务,贷方还必须通知对其有抵押权的次级债权人和其他债权人有抵押权。这些留置权持有人中的每一个也有权反对提议的止赎,在这种情况下,贷方必须根据UCC公开(而不是私人)出售抵押品。允许贷方以这种方式购买抵押品,但是“公开”出售要求增加了出售过程中涉及的时间和成本,并且如果存在以下情况,其他投标人的出席可能会增加贷方为保留抵押品而必须支付的价格。它如此渴望。

UCC对取消抵押品的价值与在丧失抵押品赎回权时将要终止的债务金额之间的关系没有任何要求。这意味着贷方在贷款期限开始时(当所欠金额最大时)有权享有全部抵押品组合,而在贷款期限结束时(当抵押物的价值可能远大于剩余金额时)贷款的未付金额)。这也意味着,贷方可以提出取消抵押品的赎回权,以换取仅消除借款人很小一部分债务的权利。尽管不太可能,但是如果借款人接受这些条款,那么贷方可以同时获得有价值的抵押品和大量现金,以偿还借款人的剩余债务。

止赎的效果

假设根据UCC成功取消了对抵押品的赎回权,则借款人对贷方的义务将在借款人与贷方之间商定的范围内被消灭,即该义务是全部还是部分消灭。此外,丧失抵押品赎回权可以消灭抵押品中的次级担保权益(这就是为什么必须通知其他留置权持有人,并有机会反对拟议的抵押品赎回权的原因),并将所有借款人在抵押品中的自由,自由和抵押权授予贷方。清除从属留置权。

在所有适用的各方均同意,被视为同意或不反对抵押品之后,前述取消抵押的贷款人无需采取进一步行动来完成止赎和接受抵押品。例如,在丧失抵押品赎回权的情况下,如果债务人完全清偿了债务,如果出借人在丧失赎回权的通知之日起20天内没有收到反对该赎回权的反对,那么权益将在第20天自动转移给出借人。

不可执行的合同条款

关于项目贷款的传统文件包含许多补救措施,据说这些补救措施可供贷方使用。但是,许多补救措施是无法执行的。

UCC包含许多针对借款人的保护措施,并规定,即使通过两个老练方之间的合同,也无法修改或取消其中的许多保护措施。如果放款人试图利用这种补救措施,它就会向借款人和其他在抵押品中拥有利益的人提出放款人责任索赔。不可执行的规定的例子包括那些旨在允许贷方以私下出售方式购买抵押品的规定(如果借款人反对,UCC不允许这样做),借贷方不向借款人发出各种通知或限制贷方的责任在处理抵押品时未遵循UCC的规定。

为了保护贷方免责申索并确保成功取消抵押品赎回权,贷方应首先对它认为在贷款文件中拥有的权利进行分类,然后在尝试行使这些权利之前,先根据UCC和其他适用法律确认这些权利的有效性。

贷方责任

UCC对贷方施加了总体要求,即与抵押有关的所有行为必须“在商业上合理”。 UCC本身并未定义什么行为在商业上是合理的,还是在商业上是不合理的,但是它允许贷方和借款人就他们之间的合同中的商业上合理行为的标准达成一致。例如,贷方和借方可能会同意各种通知和期限,出售方式或其他处置事项。此类协议的唯一限制是它们并非“明显不合理”。

贷款人还必须以“诚信为本”行事。为了UCC的目的,诚信被定义为“事实上的诚实”。

UCC在处理抵押品时对贷方施加了许多义务。如果放款人没有遵守UCC的规定,则借款人可以对放款人寻求补救。例如,借款人可以请求法院以适当的条款和条件命令或限制抵押物的收取,执行或处置。借款人还可能因其未遵守UCC规定而向借款人要求赔偿其损失额,包括因借款人无法获得替代融资或增加其融资成本而造成的损失。 UCC指示法院就违反UCC的情况判给损害赔偿,赔偿金额的合理计算方法是使借款人返回到如果贷方未违反UCC的情况下应占的位置。

有趣的是,放款人不遵守UCC不会消除抵押品的止赎。例如,即使在未能以商业上合理的方式行事之后,贷方仍将拥有抵押品的所有权,但是它将对借款人面临巨大的货币责任。

总之,在发生违约之后,对抵押人而言,丧失抵押品赎回权通常是对贷方最有吸引力的选择,但必须遵循适当的程序并咨询适当的资源以确保免受贷方责任索偿。

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