C-PACE有望在纽约发展

C-PACE有望在纽约发展

八月08,2019 |通过 帕特里克·多兰 在纽约和 李安娜 在纽约

在能源改善公司或“ EIC”修改了其商业PACE计划之后,预计纽约将增加用于提高能效并在办公大楼和其他商业物业中安装可再生能源系统的商业PACE贷款。

“ PACE”代表经过财产评估的清洁能源。 EIC在除纽约市以外的全州范围内管理该计划。

地方政府鼓励私人贷方借贷,以允许贷方对优先于现有抵押贷款的建筑物采取优先留置权,以资助对建筑物进行能源相关的改善。借款人基本上是通过特殊评估来偿还债务,例如,作为其已经作为建筑物所有者支付的财产税的补充。政府提供了物业税征收机制,尽管在EIC计划中,PACE评估是单独收费的。如果贷款存在违约,则贷方可以在建筑物上取消抵押。

C-PACE是指用于改善商业物业的PACE贷款。住宅PACE致力于改善房屋。

由于优惠的融资条件,借款人喜欢PACE。

纽约PACE计划的日期为2009年,可以在该州一般市政法的第5-L条中找到。 EIC在2019年更新了C-PACE计划,以使商业地产所有者更容易以优惠条件获得第三方资本融资。这是程序的第三次迭代。

在先前的计划中,与当前的计划不同,如果财产所有者不支付C-PACE评估,则当地市政当局将为他支付评估费用,这将市政当局的信誉引入了方程式。

PACE评估付款捆绑在一起,并通过证券化转换为当期现金。在2014年1月至2018年6月之间,加利福尼亚州财务主管报告说,该州的PACE融资已为效率提升提供了30亿美元的资金。在康涅狄格州,康涅狄格州绿色银行于2018年初宣布,该州的C-PACE计划已资助了200个项目,总金额超过1.14亿美元。

纽约的C-PACE融资与6月8日签署的参议院法案相吻合,该法案要求到2030年全州范围内的温室气体排放量减少40%,到2050年减少85%。6月8日的法律还要求必须将70%的用电量来自可再生资源。 C-PACE资金对业主来说是一种有效的工具,可以使这些雄心勃勃的环境变化成为可能。

什么是C-PACE?

“ Energize NY Open C-PACE”计划可用于资助商业和工业建筑的改善,包括具有三个或更多单元的多户家庭房地产,但不包括单户住宅房地产。

C-PACE贷款是由私人第三方贷方提供的,可以长期偿还。根据法律,“根据可持续能源贷款计划提供的每笔贷款,应在不超过当地政府确定的此类系统和改进的使用寿命的加权平均值的期限内偿还。

财产所有者通过对财产进行的特殊自愿评估来支付,类似于财产税和其他市政费用。

C-PACE是PACE融资领域中一个正在成长的行业。目前,有33个州颁布了立法,使业主能够从私人贷方获得预付款,以在他们的财产上安装可再生能源系统或提高现有系统的能源效率。在2009年至2017年期间,C-PACE项目投资了5.88亿美元,其中仅2017年投资了2.51亿美元,比上一年增长了75%。 

在纽约,除纽约市外,能源改善公司(EIC)是全州范围内的C-PACE计划管理员。 EIC最近修改了其商业PACE程序,以使该程序更易于商业物业所有者使用。 PACE评估由EIC代表当地市政当局直接计费,而不是通过建筑物上的财产税法案进行计费,从而减轻了市政当局收集和执行PACE评估的行政负担。 EIC预计将于今年夏天完成新计划下的首笔C-PACE融资。

通过C-PACE提高商业建筑的能源效率对物业所有人,市政当局和整个社区都是有益的。不能负担得起改善费用的业主可以这样做,甚至可以负担得起其建筑环境改善费用的商业地产所有者也可能希望通过从资产负债表中扣除开发的前期成本来拥有更大的财务灵活性。由于减少的能源需求所产生的年度节省通常超​​过了PACE评估,因此许多业主立即获得了利润。

地方政府也有参加该计划的动机,因为C-PACE的资金减少了经商成本,并吸引了企业主加入社区,鼓励投资并创造了绿色就业机会。到2017年,C-PACE投资估计将在纽约创造5600至8800个新工作岗位,对当地经济产生8亿至15亿美元的影响。

最后,C-PACE对整个社区具有吸引力,因为当物业更节能时,空气质量会更健康,整个社区都会受益。截至2017年,对C-PACE的现有改进估计将在其整个生命周期内节省630万兆瓦时的能源,减少300万公吨的温室气体排放,这相当于3.45亿加仑汽油的排放量)。

还款结构

在C-PACE贷款中,贷款人对改善能效的建筑物有留置权。这不同于从银行获得的普通住房装修贷款。作为偿还贷款来源的特殊评估附在建筑物上,而不是个人财产所有人。因此,如果将建筑物出售给新的所有者,融资将自动随建筑物一起进行。

利率具有竞争力,取决于市场条件,利率范围为5.75%至6.75%

在C-PACE交易中,现有抵押持有人必须提供书面同意,从而允许“收益评估留置权”优先于该物业上的所有现有抵押。

但是,在丧失抵押品赎回权的情况下,地方政府首先要对资产价值提出要求,以支付财产税和其他市政评估费用,例如下水道和水。福利评估留置权从属于参与市政府的不动产,市政费用和政府征收的评估税的留置权。

交易双方

C-PACE交易有五个参与方。

首先是借款人。为了获得该计划的资格,借款人必须跳很多圈。它必须是“合格的财产所有人”,这是指在提供C-PACE融资的市政府中拥有商业房地产的商业实体。公营大学和学区等政府实体以及拥有商业财产的自然人不符合资格。

借款人不得破产,并且建筑物本身不得成为破产程序的标的。借款人必须是该物业的任何现有抵押及其物业税支付的当前资产。

合格性的依据是建筑物承担额外评估负担并通过能源升级节省成本的能力,而不是传统的信用指标。

交易的另一方是当地市政当局。这可以是县,市,镇或村。它必须通过建立C-PACE计划的当地实施法规,并与EIC签订合同,代表市政当局管理该计划。

查看纽约参与城市的列表。当前不在列表中的其他县正在讨论建立计划。

EIC还是任何交易的当事人,因为它将代表市政当局管理PACE留置权。 

然后有一个私人贷方。贷款人已获得EIC的预先批准才能参与该计划。贷款人对他们愿意资助的能效改进类型,最小或最大资助范围以及地理覆盖范围可能有不同的偏好。有些专门从事PACE融资。

贷方和借款人签署融资协议。 EIC和地方政府被视为第三方受益人,有权执行影响他们的条款。

最后,有一个承包商负责这项工作。承包商必须在纽约州能源研究与发展局(NYSERDA)保留的认可名单上。

合格消费

纽约允许财产所有人将C-PACE资金用于各种项目。在遵守市级法规的前提下,资金可用于能源审计,建筑改进,可再生能源可行性研究以及可再生能源系统(太阳能,风能,燃料电池,热电联产机组和地热热泵)的安装。

合格的改进必须是固定在物业上的具有成本效益的,永久性的(无电器)节能改进。例如,对门窗进行改造,安装新的照明系统,堵缝,挡风雨条,更换隔热材料以及升级供暖,冷却和供水系统。

许多贷方有验证要求,以确保在完成改进之前不会完全分配资金。可能会要求当地检查员签署完成证书。

NYSERDA建议要求借款人遵守融资协议,以保持改进,在施工过程中提供状态报告,并允许市政当局在施工后的头两年访问物业以检查工作。 

某些改进可能归第三方所有,例如长期承租人。在这种情况下,第三方必须保证在还清贷款之前不会取消装修,并允许房屋所有人将出售房屋的使用权转让给新所有人。